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什么是公摊建筑面积?

2009-10-23 来源:
 
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公摊建筑面积
  
  商品房应分摊的共有建筑面积包括:1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之涞姆指羟揭约巴馇?包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
  
  不应分摊的共有建筑面积包括:
  
  1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
  
  2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
  
  3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
  
  共有建筑面积分摊原则为:产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的,可按建筑面积比例进行计算分摊。
  
  共有建筑面积的分摊方法是:
  
  1、多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
  
  2、多功能综合楼,须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
  
  共有建筑面积分摊计算的内容如有变化,应以建设部现行的有关文件规定为准。
  
  一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积,当然房屋楼体的墙壁也在里面,带电梯的房子公摊相对大点。
  
  一、房产面积计算
  
  (一)一般规定
  
  1、房屋的建筑面积
  
  系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m(含2.20m,以下同)以上的永久性建筑。
  
  2、房屋的产权面积
  
  房屋产权面积系指产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。
  
  房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。
  
  3、房屋的共有建筑面积
  
  房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
  
  4、面积计算要求
  
  各类面积计算须独立进行两次,其较差在规定的限差内时取中数作为最后结果,并校对签字。
  
  (二)成套房屋建筑面积规定
  
  1、套建筑面积
  
  套建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积
  
  2、套内建筑面积
  
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积十套内阳台建筑面积
  
  3、套内使用面积
  
  (1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕
  
  所、储藏室、壁柜等面积的总和。
  
  (2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
  
  (3)不包含在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
  
  (4)内墙面装饰厚度计入使用面积。
  
  4、套内墙体面积
  
  套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积。
  
  (1)套内空间的分隔墙墙体面积
  
  (2)套与套之间,套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共有墙体,按其墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
  
  (3)套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。
  
  5、套内阳台建筑面积
  
  套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
  
  (1)封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭,作为永久性使用的阳台。
  
  (2)封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。

(三)房屋建筑面积计算规定
  
  1、计算全部建筑面积的范围
  
  (1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
  
  (2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
  
  (3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
  
  (4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
  
  (5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
  
  (6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
  
  (7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
  
  (8)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
  
  (9)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
  
  (10)地下室、半地下室及其相应的入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
  
  (11)有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
  
  (12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
  
  (13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其外围水平投影面积计算。
  
  (14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
  
  (15)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
  
  2、计算一半建筑面积的范围
  
  (1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
  
  (2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
  
  (3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
  
  (4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
  
  (5)有顶盖未封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
  
  3、不计算建筑面积的范围
  
  (1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
  
  (2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
  
  (3)房屋之间无上盖的架空通廊。
  
  (4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
  
  (5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
  
  (6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
  
  (7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
  
  (8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
  
  (9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
  
  (10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
  
  二、共有建筑面积分摊
  
  (一)一般规定
  
  1、共有建筑面积分摊应遵循本细则,按相关房屋的建筑面积成比例分摊。
  
  2、产权各方有合法权属分割文件或协议的,共有建筑面积的分摊可按其文件或协议规定执行。
  
  3、共用建筑面积分摊,以幢为基本单位。
  
  4、整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用同一种分摊方法。
  
  5、共有建筑面积按比例分摊的计算公式为:
  
  上式中
  
  式中:K—共有面积分摊系数;
  
  S?璱—各产权单元自有建筑面积,?u
  
  δ???﹕i??—各产权单元应分得的分摊面积,?u
  
  ?鼎莫??﹕i??—需要分摊的分摊面积总和,即共有建筑面积,?u
  
  ?禨?璱—参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和,?u
  
  (二)共有建筑面积内容:
  
  1、幢内电梯井、管道井、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室(指智能大厦),公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房。
  
  2、各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及墙外墙水平投影面积的一半。
  
  3、含有隔热墙的山墙剔除标准墙厚一半后剩余的面积。
  
  4、幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。
  
  (三)不计入共有建筑面积的范围
  
  1、独立使用的地下室、车棚、车库。
  
  2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。
  
  3、作为人防工程的地下室。
  
  4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。
  
  (四)共有建筑面积的分摊方法
  
  1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法
  
  各套房屋的分摊面积
  
  套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
  
  其中:
  
  ?ИХ痔?系数=〖SX()幢内共有面积〖〗幢内各套房屋套内面积之和〖SX〗〗?И?
  
  2、商住楼共有建筑面积的分摊方法
  
  (1)功能区域划分
  
  根据住宅和商业不同的使用功能,按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。
  
  功能区域的划分以设计图为准。
  
  (2)共有建筑面积划分
  
  专为住宅部分服务的楼梯(含室外楼梯)等公用面积计入住宅部分的共有面积。
  
  专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等公用面积计入商业部分的共有面积。
  
  服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为整幢服务的其它共有空间计入住宅、商业部分的共有建筑面积。
  
  (3)住宅部分各套房屋的分摊面积
  
  套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
  
  其中:
  
  分摊系数=幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积
  
  住宅部分各套内建筑面积之和?И?
  
  (4)商业部分各权属单元的分摊面积
  
  权属单元的分摊面积=权属单元自有面积×权属单元分摊系数
  
  其中:
  
  ?И?权属单元分摊系数=层分摊面积+层内共有面积
  
  层内各权属单元自有面积之和?И?
  
  层分摊面积=层自有面积×层分摊系数
  
  其中:
  
  ?ИР惴痔?系数=幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积
  
  商业部分各层自有面积之和?И?
  
  层内共有面积为本层内走道、公用厅等未纳入幢共有和商业部份共有面积的共有空间的面积。
  
  3、多功能综合楼共有建筑面积分摊方法
  
  (1)根据设计图确定各功能区域范围。
  
  (2)参照商住楼的分摊计算方法进行共有面积分摊。
  
  (四)操作程序
  
  1、资料准备
  
  (1)经规划部门批准的施工图(竣工图)一套
  
  (2)建房单位对幢内共有、功能区共有部位和划分提交的书面说明书。
  
  2、勘测
  
  (1)查勘功能区域界限
  
  (2)丈量房屋尺寸:各层外围尺寸,套内(成套住宅、商业门面摊位、办公区间)尺寸,
  
  包括平面尺寸与层高。
  
  3、分摊方案调查
  
  4、制图与计算
  
  (1)按经复核后的图纸(竣工图)或实际丈量经调整后的尺寸绘制房屋分层分户平面图,
  
  图纸幅面采用16K或8K尺寸。
  
  (2)面积计算
  
  建筑面积和共有建筑面积分摊按本实施细则执行。
  
  (3)运算要求
  
  面积计算以平方米为单位,面积计算过程中间结果保留三位小数,最后幢或套面积保留两位小数,分摊系数保留六位小数。
  
  5、提交勘测报告书
  
  勘测报告书包括:
  
  房屋分层平面图(一式三份,其中一份存测绘幢袋)
  
  房屋分户平面图(一式两份)
  
  共有建筑面积分摊方案(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)幢、户建筑面积成果表(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)户室号面积对照表(两份:贴权证、存档各一份)

房产变更测量
  
  一、一般规定
  
  (一)变更测量分类
  
  1、现状变更测量
  
  (1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;
  
  (2)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除,倒塌和烧毁;
  
  (3)地名、门牌号的更改。
  
  2、权属变更测量
  
  (1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起权属转移;
  
  (2)土地使用权界调整,包括合并、分割、塌没和截变取直;
  
  (3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线变化可能引起丘界变化;
  
  (4)他项权利范围的变化和注销。
  
  (二)变更测量的程序
  
  变更测量应根据房地产变更资料,先进行房地产要素调查,包括现状、权属和界址调查,再进行分户权界和面积的测定,调整有关房产编码,最后进行(图、帐、卡、册、数据库)修正。
  
  二、变更测量业务要求
  
  (一)变更测量方法
  
  1、变更测量应根据现有变理状况、确定变更范围,按平面控制点的分布情况,选择测量方法。
  
  2、房地产合并和分割,应根据变更登记文件,在当事人或关系人到现场指界实地测定变更后的界址和面积。
  
  3、修测之后,应对现有房产测绘资料进行修正与处理,涉及到产权档案和信息系统内容的,也应作相应变化。
  
  (二)房产编号与处理
  
  1、丘号
  
  (1)用地合并与分割都应重新编丘号。新增丘号,按分幅图图幅内最大丘号续编。
  
  (2)组合丘内新增丘号按丘内的最大丘支号续编。
  
  2、栋号
  
  (1)房产合并或分割应重新编号,原丘号作废、新幢号按丘内最大栋号续编。
  
  (2)新增房屋按丘内最大幢号续编。
  
  (三)变更测量的要求
  
  1、变更后的分幅图、分丘图图上精度、新补测的界址点精度都应符合本细则的规定。
  
  2、房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。
  
  4、房产合并后的建筑面积,取被合并房屋建筑面积之和;用地合并后的面积,取被合并的各丘面积之和。
  
  《实施细则》有关名词解释
  
  1、廊:泛指联结房屋墙体以外,有顶盖和围护结构,作为通道的建筑物。可分为以下几种:
  
  (1)柱廊:有顶盖、有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。
  
  (2)檐廊:从屋檐下伸出的有顶盖但无支柱的通道。两端有围护物。
  
  (3)挑廊:有顶盖、无支柱但有围护物的悬挑出墙外的通道。
  
  (4)通廊:联结建筑物间的通道。
  
  (5)门廊:建筑物门前,有顶盖、有支柱或有围护结构的通道。
  
  2、假层:是指位于自然层以上,层高不是全部为2.20米以上的非正式层。房屋的假层,应具有采光通风设施。
  
  3、附层:是房屋自然层内的局部层次,即安插在上下两个正式房屋层之间的房屋,从外部看是二层建筑的房屋,而内部局部为三层,这种层次叫做附层(夹层)。
  
  4、阁楼:指位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼。
  
  5、水箱间:指突出房屋屋面水箱周围有围护结构,有顶盖的房屋。
  
  6、楼梯间:指突出房屋屋面有顶盖,四周有围护结构,层高在2.20米以上供维修、消防安全出口用的梯间。
  
  7、电梯间:指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。
  
  8、骑楼:是指建在道路旁,底层是行人道的楼房或底层用作街巷、道路通行部分的房屋。

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